platnet
Forum Üyesi
Hukuk, insanın doğumundan önceki haklarından başlayarak, ölümünden sonraki haklara kadar geniş bir ömür skalasında insanlara hizmet etmektedir. Hal böyle olunca bu topraklarda uygulanan, ölüm hak miras helal diye yerleşmiş bir örf adet vardır. Ülkemiz Türkiye'de 2023 yılında ölüm sayısı bir önceki yıla göre yüzde 10,9 azalarak 504 bin 839 olurken, söz konusu yılda yaşamını yitirenlerin yüzde 54,6'sını erkekler, yüzde 45,4'ünü kadınlar oluşturacak şekilde çeşitli sebeplerden insan kaybettik.
Eski antik Mısır’da yaşasaydık ölenler malları hatta binek hayvanları ile birlikte defnedilir, yeniden canlandıkları vakit aynen bunlarla hayata devam edeceklerine inanılırdı. Günümüzde ise artık kimsenin bir şey götüremediği konusunda mutabıkız sanırım.
Yaşadığımız dünya, bizi mal edinmeye zorlar bir yarışta devamlı biriktirme fikrini ve güçlü olmak için mülkiyet hakkına sahip olma fikrini dayatmaktadır. Bizce doğru olmadığı fikri kanaatinde olsak da kanun ile korunan en güçlü haklardan olan mülkiyet hakkı çeşitli şekillerde normal hayatımız içinde karşımıza çıkabilmektedir. Bunlardan biri de miras sebebiyle gelen mülkiyet hakkının semerelerinden faydalanma kısmıdır. Her yıl neredeyse yarım milyon insanın hayatını kaybettiği ülkemizde bir kısmının ardında bıraktığı mallar ve birden çok mirasçısı olabilmektedir. Bu sebeple bu tip durumlarda miras ortaklığında yaşanan en büyük sorunlardan birisi de miras kalan malın mirasçı tarafından kiraya verilmesidir.
Murisin ölümü ile birlikte, terekedeki menkul ve gayrimenkul ile borçların tamamı mirasçılara intikal eder. Mirasın intikali ile birlikte mirasçılar arasında elbirliğiyle mülkiyet ortaklığı oluşur. Ancak tüm mirasçıların tapuda rızasıyla ya da mirasçılardan birinin sulh hukuk mahkemesinde dava açması ile elbirliğiyle mülkiyet paylı mülkiyete dönüşür. Burada önemli olan husus ister elbirliği ile mülkiyet olsun ister paylı mülkiyet olsun, mirasçılardan sadece birinin, diğerlerinin onayı olmaksızın yaptığı kira sözleşmesi geçersizdir.
Elbirliğiyle Mülkiyette Gayrimenkulün Kiraya Verilmesi
Elbirliğiyle mülkiyet halinde tüm ortaklar, paylar belli olmaksızın mirasın tamamına elbirliğiyle sahip olur. Elbirliğiyle mülkiyet ilişkisinin devam ettiği hallerde, miras malı olan gayrimenkul, ancak tüm ortakların bilgisi ve rızası ile kiraya verilebilir. Bir ortağın dahi kiraya verilmesini kabul etmemesi halinde kira sözleşmesi geçersiz hale gelir.
Paylı Mülkiyette Gayrimenkulün Kiraya Verilmesi
Paylı mülkiyette ise; pay ve paydaş çoğunluğu ile gayrimenkul kiraya verilebilir. Burada tüm ortakların rızası değil, payların ve paydaşların çoğunluğu ile kira ilişkisi kurulabilir. Burada açık veya örtülü icazet olup olmadığına bakılmalıdır. Eğer icazet pay ve paydaş çoğunluğunu sağlıyorsa verilen icazet tüm mirasçıları bağlar. Ancak icazet pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamıyorsa sadece icazet veren mirasçıyı bağlar. Pay ve paydaş çoğunluğu olmadan, gayrimenkul mirasçılardan birisi tarafından kiraya verilmiş ise, yine kira sözleşmesi geçersizdir.
Diğer Mirasçılar Ne Yapmalıdır?
Kira ilişkisine onay vermeyen diğer mirasçılar duruma göre istihkak davası, el atmanın önlenmesi, tahliye davası veya ecrimisil talep edebilir. Kira geliri getiren bir menkul ya da gayrimenkulün miras kalması durumunda paydaşların bu maldan kira geliri elde etmesine rağmen diğer mirasçılara payları oranında ödeme yapmaması halinde, payını alamayan mirasçılar kira gelirini elde eden mirasçı aleyhine dava açarak, miras bırakanın ölüm tarihinden itibaren payına düşen kira bedeli oranında faizi ile birlikte ecrimisil talebinde bulunabilir. Ancak bu davayı açmak için şu şartların mevcut olmasına dikkat edilmelidir:
- Davalı mirasçı, davacının rızası olmadan gayrimenkulü kullanmış, haksız işgalde bulunmuş olmalıdır.
- Davalı mirasçı kötü niyetli olmalıdır.
Ecrimisil Davası Nerede Açılır, Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?
Hukuk davalarında hak kayıpları yetkili ve görevli mahkemeye dikkat edilmemesi ve zamanaşımı ile hak düşürücü sürelerin gözetilmemesinden kaynaklanmaktadır. Bu yüzden Ecrimisil davasında görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, yetkili mahkemenin ise davacının ya da davalının veya gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu akıldan çıkarmamak faydalı olacaktır.
Bir diğer husus ise davanın nispi harca tabi olmasıdır. Usulüne uygun dilekçe ile harçları ikmal edilerek, görevli ve yetkili mahkemede dava ikame edilebilir. Ecrimisil talebinde zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre miras bırakanın ölüm tarihi ile başlamaktadır. Ecrimisil davasında talepler geriye dönük olarak en fazla 5 yıllık süreyi kapsamaktadır. Ecrimisil davalarında, dava tarihine kadar gerçekleşmiş zarar talep edilebilir. Dava tarihinden sonra gerçekleşmesi muhtemel zararlar ise talep edilemez.
Konuya ilişkin Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 06.02.2023 Tarihli 2018/4556 E, 2020/1027 K. Sayılı kararı şu şekildedir;
“…Davacı vekili dava dilekçesinde ve yargılama aşamalarında tarafların murisi …’ın 31.01.2011 tarihinde vefat edip geriye müvekkilini, davalıyı ve dava dışı …’yı mirasçı olarak bıraktığını, miras bırakandan intikal eden dava konusu 195 ada 2 parselde kayıtlı bulunan taşınmazda davalının oturduğunu, davalıya murisin vefatından sonra ihtarname gönderilerek kira bedeli talep etmelerine rağmen kira bedeli ödenmediğini ve taşınmazı da tahliye etmediğini, müvekkilinin taşınmazda 1/3 oranında miras payının bulunduğunu açıklayarak, davalının haksız biçimde taşınmazı elinde bulundurduğu süre içinde, müvekkilinin taşınmazdan yararlanamaması nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere toplam 10.500,00 TL ecrimisil bedelinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde ve yargılama aşamalarında davacının vekil edenine gönderdiği 25.03.2011 keşide tarihli ihtarnamenin kesin bir miktar içermediğinden açılan davada geçerli olamayacağını, davacının ecrimisil talebi şayet nazara alınarak değerlendirme konusu yapılacak ise bunun ancak müvekkiline gönderdiği ihtarnamenin tebliğ tarihinden sonra dönem için söz konusu olabileceğini, vekil edeninin dava konusu taşınmazı 01.06.2011 tarihinde boşalttığını ve aynı tarihte aylık 1.500,00 TL’ye kiraya verdiğini, kiracının davacının miras payına karşılık gelen 500,00 TL aylık kira kısmını davacıya banka hesabı kanalıyla yatırdığını, dava konusu taşınmazın 100 yıllık bina olup davacının talep ettiği ecrimisil miktarının çok fazla olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulü ile toplam 11.500 TL ecrimisil bedelinden fazlaya ilişkin 1.000 TL hakkı saklı kalmak kaydıyla 10.500 TL ecrimisil bedelinin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine; hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir. Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece taktir edilerek karar verildiğine ve taktirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davalı vekilinin ecrimisil hesaplamasına dair temyiz itirazlarına gelince, Somut olayda dosya kapsamına göre dava konusu taşınmazın tarafların ortak murisi olan …. ‘nın ölüm tarihi olan 31.01.2011’den dava tarihi olan 26.06.2011’e kadar olan 4 ay 20 günlük süre ve aylık 6.000 TL ecrimisil bedeli ile daavcının dava konusu taşınmazda 1/3 oranında pay maliki olduğu hususları nazara alınarak toplam 9.333,33 TL hesaplanması gerekirken hesap hatası yapılarak fazla miktarda, 12.000,00 TL hesaplanarak ve bu hesaplamadan hareketle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nın Geçici 3. Maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. Maddesi uyarınca Bozulmasına…
Ölümün hak ve başa gelen olduğu dünyada bize kalan en hayırlı mirasın şerefli bir isim bırakmak olduğu fikri ile huzur, mutluluk ve sıhhatli ömürlerde ihtilafsız, hakka, hukuka ve usule uygun bir yaşam dileriz.
Hukukihaber
Eski antik Mısır’da yaşasaydık ölenler malları hatta binek hayvanları ile birlikte defnedilir, yeniden canlandıkları vakit aynen bunlarla hayata devam edeceklerine inanılırdı. Günümüzde ise artık kimsenin bir şey götüremediği konusunda mutabıkız sanırım.
Yaşadığımız dünya, bizi mal edinmeye zorlar bir yarışta devamlı biriktirme fikrini ve güçlü olmak için mülkiyet hakkına sahip olma fikrini dayatmaktadır. Bizce doğru olmadığı fikri kanaatinde olsak da kanun ile korunan en güçlü haklardan olan mülkiyet hakkı çeşitli şekillerde normal hayatımız içinde karşımıza çıkabilmektedir. Bunlardan biri de miras sebebiyle gelen mülkiyet hakkının semerelerinden faydalanma kısmıdır. Her yıl neredeyse yarım milyon insanın hayatını kaybettiği ülkemizde bir kısmının ardında bıraktığı mallar ve birden çok mirasçısı olabilmektedir. Bu sebeple bu tip durumlarda miras ortaklığında yaşanan en büyük sorunlardan birisi de miras kalan malın mirasçı tarafından kiraya verilmesidir.
Murisin ölümü ile birlikte, terekedeki menkul ve gayrimenkul ile borçların tamamı mirasçılara intikal eder. Mirasın intikali ile birlikte mirasçılar arasında elbirliğiyle mülkiyet ortaklığı oluşur. Ancak tüm mirasçıların tapuda rızasıyla ya da mirasçılardan birinin sulh hukuk mahkemesinde dava açması ile elbirliğiyle mülkiyet paylı mülkiyete dönüşür. Burada önemli olan husus ister elbirliği ile mülkiyet olsun ister paylı mülkiyet olsun, mirasçılardan sadece birinin, diğerlerinin onayı olmaksızın yaptığı kira sözleşmesi geçersizdir.
Elbirliğiyle Mülkiyette Gayrimenkulün Kiraya Verilmesi
Elbirliğiyle mülkiyet halinde tüm ortaklar, paylar belli olmaksızın mirasın tamamına elbirliğiyle sahip olur. Elbirliğiyle mülkiyet ilişkisinin devam ettiği hallerde, miras malı olan gayrimenkul, ancak tüm ortakların bilgisi ve rızası ile kiraya verilebilir. Bir ortağın dahi kiraya verilmesini kabul etmemesi halinde kira sözleşmesi geçersiz hale gelir.
Paylı Mülkiyette Gayrimenkulün Kiraya Verilmesi
Paylı mülkiyette ise; pay ve paydaş çoğunluğu ile gayrimenkul kiraya verilebilir. Burada tüm ortakların rızası değil, payların ve paydaşların çoğunluğu ile kira ilişkisi kurulabilir. Burada açık veya örtülü icazet olup olmadığına bakılmalıdır. Eğer icazet pay ve paydaş çoğunluğunu sağlıyorsa verilen icazet tüm mirasçıları bağlar. Ancak icazet pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamıyorsa sadece icazet veren mirasçıyı bağlar. Pay ve paydaş çoğunluğu olmadan, gayrimenkul mirasçılardan birisi tarafından kiraya verilmiş ise, yine kira sözleşmesi geçersizdir.
Diğer Mirasçılar Ne Yapmalıdır?
Kira ilişkisine onay vermeyen diğer mirasçılar duruma göre istihkak davası, el atmanın önlenmesi, tahliye davası veya ecrimisil talep edebilir. Kira geliri getiren bir menkul ya da gayrimenkulün miras kalması durumunda paydaşların bu maldan kira geliri elde etmesine rağmen diğer mirasçılara payları oranında ödeme yapmaması halinde, payını alamayan mirasçılar kira gelirini elde eden mirasçı aleyhine dava açarak, miras bırakanın ölüm tarihinden itibaren payına düşen kira bedeli oranında faizi ile birlikte ecrimisil talebinde bulunabilir. Ancak bu davayı açmak için şu şartların mevcut olmasına dikkat edilmelidir:
- Davalı mirasçı, davacının rızası olmadan gayrimenkulü kullanmış, haksız işgalde bulunmuş olmalıdır.
- Davalı mirasçı kötü niyetli olmalıdır.
Ecrimisil Davası Nerede Açılır, Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?
Hukuk davalarında hak kayıpları yetkili ve görevli mahkemeye dikkat edilmemesi ve zamanaşımı ile hak düşürücü sürelerin gözetilmemesinden kaynaklanmaktadır. Bu yüzden Ecrimisil davasında görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, yetkili mahkemenin ise davacının ya da davalının veya gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu akıldan çıkarmamak faydalı olacaktır.
Bir diğer husus ise davanın nispi harca tabi olmasıdır. Usulüne uygun dilekçe ile harçları ikmal edilerek, görevli ve yetkili mahkemede dava ikame edilebilir. Ecrimisil talebinde zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre miras bırakanın ölüm tarihi ile başlamaktadır. Ecrimisil davasında talepler geriye dönük olarak en fazla 5 yıllık süreyi kapsamaktadır. Ecrimisil davalarında, dava tarihine kadar gerçekleşmiş zarar talep edilebilir. Dava tarihinden sonra gerçekleşmesi muhtemel zararlar ise talep edilemez.
Konuya ilişkin Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 06.02.2023 Tarihli 2018/4556 E, 2020/1027 K. Sayılı kararı şu şekildedir;
“…Davacı vekili dava dilekçesinde ve yargılama aşamalarında tarafların murisi …’ın 31.01.2011 tarihinde vefat edip geriye müvekkilini, davalıyı ve dava dışı …’yı mirasçı olarak bıraktığını, miras bırakandan intikal eden dava konusu 195 ada 2 parselde kayıtlı bulunan taşınmazda davalının oturduğunu, davalıya murisin vefatından sonra ihtarname gönderilerek kira bedeli talep etmelerine rağmen kira bedeli ödenmediğini ve taşınmazı da tahliye etmediğini, müvekkilinin taşınmazda 1/3 oranında miras payının bulunduğunu açıklayarak, davalının haksız biçimde taşınmazı elinde bulundurduğu süre içinde, müvekkilinin taşınmazdan yararlanamaması nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere toplam 10.500,00 TL ecrimisil bedelinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde ve yargılama aşamalarında davacının vekil edenine gönderdiği 25.03.2011 keşide tarihli ihtarnamenin kesin bir miktar içermediğinden açılan davada geçerli olamayacağını, davacının ecrimisil talebi şayet nazara alınarak değerlendirme konusu yapılacak ise bunun ancak müvekkiline gönderdiği ihtarnamenin tebliğ tarihinden sonra dönem için söz konusu olabileceğini, vekil edeninin dava konusu taşınmazı 01.06.2011 tarihinde boşalttığını ve aynı tarihte aylık 1.500,00 TL’ye kiraya verdiğini, kiracının davacının miras payına karşılık gelen 500,00 TL aylık kira kısmını davacıya banka hesabı kanalıyla yatırdığını, dava konusu taşınmazın 100 yıllık bina olup davacının talep ettiği ecrimisil miktarının çok fazla olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulü ile toplam 11.500 TL ecrimisil bedelinden fazlaya ilişkin 1.000 TL hakkı saklı kalmak kaydıyla 10.500 TL ecrimisil bedelinin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine; hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir. Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece taktir edilerek karar verildiğine ve taktirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davalı vekilinin ecrimisil hesaplamasına dair temyiz itirazlarına gelince, Somut olayda dosya kapsamına göre dava konusu taşınmazın tarafların ortak murisi olan …. ‘nın ölüm tarihi olan 31.01.2011’den dava tarihi olan 26.06.2011’e kadar olan 4 ay 20 günlük süre ve aylık 6.000 TL ecrimisil bedeli ile daavcının dava konusu taşınmazda 1/3 oranında pay maliki olduğu hususları nazara alınarak toplam 9.333,33 TL hesaplanması gerekirken hesap hatası yapılarak fazla miktarda, 12.000,00 TL hesaplanarak ve bu hesaplamadan hareketle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nın Geçici 3. Maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. Maddesi uyarınca Bozulmasına…
Ölümün hak ve başa gelen olduğu dünyada bize kalan en hayırlı mirasın şerefli bir isim bırakmak olduğu fikri ile huzur, mutluluk ve sıhhatli ömürlerde ihtilafsız, hakka, hukuka ve usule uygun bir yaşam dileriz.
Hukukihaber
