ABD konut piyasasında düşük arz-yüksek fiyat sorunu

ABD'de düşük konut stoku, artan mortgage (konut kredisi) faiz oranları ve yüksek konut fiyatları konut piyasası üzerinde baskı oluşturuyor. Analistler, yeni konut inşaatlarının arz açığını doldurana kadar konut fiyatlarının önemli ölçüde düşmesinin muhtemel olmadığını belirtiyor. Faizlerde düşüş için 2024 yılına işaret ediliyor.

ABD Merkez Bankası'nın (Fed) Kovid-19 salgını sonrası yüksek enflasyona karşı sürdürdüğü para politikası sıkılaşması, ülkede artan faiz oranlarıyla konut piyasasını önemli ölçüde zayıflattı. Fed'in Mart 2022'den bu yana gerçekleştirdiği "agresif" faiz artışları, mortgage faiz oranlarının 23 yılın en yüksek seviyesine çıkmasına neden oldu. Mortgage Bankalar Birliği (MBA) verilerine göre, 30 yıl vadeli mortgage için ortalama faiz oranı, ağustos ayının son haftalarında yüzde 7,31 ile Aralık 2000'den bu yana en yüksek seviyeye ulaştı. Ülkede 30 yıl vadeli mortgage için ortalama faiz oranının geçen hafta 23 yılın en yüksek seviyesi olan yüzde 7,31'den yüzde 7,21'e gerilemesine karşın mortgage başvuruları, Aralık 1996'dan bu yana en düşük seviyeye indi. Analistler, muhtemel yatırımcıların düşük konut stoku ve yüksek mortgage oranları sebebiyle piyasanın dışında kaldığını, bu durumun hem satın alma hem de yeniden finansman başvurularında düşüşe neden olduğunu aktardı. KONUT FİYATLARI YÜKSEK SEYREDİYOR ABD'de Covid-19 salgınının ardından yükselen konut fiyatları, düşük konut arzı nedeniyle faiz artışlarındaki yükseliş kadar hızlı bir düşüş gösteremedi. Ulusal Emlakçılar Birliği'nin (NAR) verilerine göre, ikinci el konut piyasasında medyan konut fiyatları, temmuzda geçen yıla kıyasla yüzde 1,9 artarak 406 bin 700 dolara yükseldi. ABD Ticaret Bakanlığı'nın son verilerine göre ise ülkede temmuz ayında satışa çıkan yeni konutların medyan satış fiyatı, geçen yılın aynı dönemine kıyasla yaklaşık yüzde 9 azalarak 436 bin 700 dolara geriledi. Yeni konutların medyan satış fiyatı, söz konusu dönemde aylık bazda ise yaklaşık yüzde 5 arttı. S&P CoreLogic Case-Shiller'ın son verileri de ulusal konut fiyat endeksinin haziranda aylık bazda mevsim etkilerinden arındırılmış olarak yüzde 0,7 arttığını gösterdi. ABD'nin 20 kentindeki konut fiyatlarına ilişkin endeks ise aylık bazda mevsim etkilerinden arındırılmış olarak yüzde 0,9 ile üst üste 5. ayda artış kaydederken, yıllık bazda yüzde 1,2 düştü. Analistler, konut fiyatlarının aylık bazda artmaya devam ettiğini ve bölgesel farklılıkların dikkat çekici olduğunu belirtti. Güçlü kalmaya devam eden konut fiyatlarındaki artış, satışa sunulan konut stokunun sınırlı olması ve yüksek mortgage faiz oranları nedeniyle konut satın almanın zorlu olmaya devam ettiğine işaret eden analistler, mevcut konut satışları ile satın alma başvurularının yavaşladığını aktardı. KONUT ALIMLARINDA 15 YILIN EN BÜYÜK DÜŞÜŞÜ ABD'de yüksek konut fiyatları, düşük konut stoku ve artan mortgage faiz oranlarının bir araya gelmesi konut satın almayı zorlaştırdı. Bu durum, konut almak isteyenler, hatta gayrimenkul yatırımcıları üzerinde de baskı oluşturuyor. Böyle bir ortamda ev sahibi olmak isteyen Amerikalıların yanı sıra yatırımcıların da piyasaya girmesi zorlaştı. Dijital emlak şirketi Redfin'in verilerine göre, ABD'de gayrimenkul yatırımcılarının konut alımları bu yılın ikinci çeyreğinde yıllık bazda yüzde 45 ile 2008'den bu yana en büyük düşüşü kaydetti, genel konut satışları da yüzde 31 azaldı. NAR'ın son verileri de ABD'de ikinci el konut satışlarının, temmuzda aylık bazda yüzde 2,2 azalarak ocak ayından bu yana en düşük seviyeye indiğini gösterdi. İkinci el konut satışları, temmuzda geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 16,6 azaldı. ABD'de ikinci el konutlarda yaşanan stok sıkıntısı alıcıları yeni konutlara yöneltti. ABD Ticaret Bakanlığı'nın verilerine göre, yeni konut satışları, temmuzda aylık bazda yüzde 4,4, yıllık bazda yüzde 31,5'lik artış kaydetti. "KONUT FİYATLARINDA ÖNEMLİ DÜŞÜŞ ÖNGÖRÜLMÜYOR" Analistler, yeni konut inşaatlarının arz açığını doldurana kadar artan mortgage oranlarına rağmen konut fiyatlarının önemli ölçüde düşmesinin muhtemel olmadığını vurguluyor. ABD'nin bir diğer dijital emlak şirketi Zillow'un son yayımladığı analizde, konut fiyatlarının 2024'e kadar yüzde 6,5 daha artabileceğinin tahmin edildiği aktarıldı. Analizde, sıkı konut stokunun ve yüksek mortgage oranlarının devam etmesinin de gelecek aylarda satış hacmini sınırlamaya devam edeceği belirtildi. Realtor.com da ağustosta ev ilanlarında art arda 4. ay düşüş yaşandığını bildirdi. Bu durum "yüksek fiyatların devam edeceği" şeklinde yorumlandı. "KONUT STOKU İNANILMAZ DERECEDE SINIRLI" NAR Başekonomist Yardımcısı ve Araştırma Başkan Yardımcısı Jessica Lautz, ABD'de konut fiyatlarının yeniden yükselişe geçtiğini ve konut stokunun inanılmaz derecede sınırlı olduğunu söyledi. Konut yapımı hızlanırken yeni yapıların tamamlanmasının zaman aldığını aktaran Lautz, satışa çıkarılan evlerin istenen fiyatın üçte biri oranında daha fazla fiyat teklifi aldığını kaydetti. Lautz, piyasada satılabilecek daha fazla ev olsaydı konut satışlarının daha yüksek olacağını belirterek, mevcut konut sıkıntısı nedeniyle ev satışlarının büyük ölçüde sınırlı olduğunu vurguladı. Mortgage faiz oranlarının yüzde 7'nin üzerinde olduğuna dikkati çeken Lautz, "Mortgage faiz oranlarının 2024'te beklendiği gibi düşmesi halinde piyasanın dışında kalan alıcılar, piyasaya girme fırsatına sahip olacak." dedi.